İşte Türkiye'yi bekleyen yeni yaşam biçimi!

Deniz Dalgıç

ANKARA- Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Dr. Ahmet Büyükduman, konutta artan fiyatlara işaret ederek, "Bu artışlar barınma krizinin bir göstergesidir. Arz tarafını kuvvetlendirmediğiniz müddetçe barınma konusunda sıkıntılarımız olacak" dedi. Bu sorunu aşabilmek için birtakım çözümlerin gündeme geleceğini belirten Büyükduman, "Ortak ev kullanma, hane oluşumunun yavaşlaması, insanların büyükşehirlerdeki ya da sahillerdeki evlerini kiralamak üzere terk edip köylerine ya da daha küçük şehirlere doğru göçmeleri, eski evlerini tamir edip kullanılır hale getirme gibi başka piyasa dinamikleriyle karşılaşacağız" diye konuştu.

Konut fiyat endeksi, mayısta bir önceki aya göre yüzde 12,4 oranında artarken, bir önceki yılın aynı ayına göre nominal olarak yüzde 145,5 artış kaydetti. Büyükduman, konut fiyatlarını GAZETE DURUM'a değerlendirdi. Büyükduman'a sorduğumuz sorular ve yanıtları şöyle:

Merkez Bankası'nın açıkladığı mayıs ayı Konut Fiyat Endeksi'ni nasıl değerlendiriyorsunuz?

Beklenen bir şeydi. Merkez Bankası'nın derlediği endeks iki ay geriden geliyor. Dolayısıyla elimizdeki veri mayıs ayına ait ve biz temmuzun sonundayız. Merkez Bankası'nın bu verisine göre yüzde 45,5'lik bir fiyat artışı var. Bu fiyat artışında dikkat çekici bir şey var. Antalya yüzde 180, İstanbul yüzde 165 ve Mersin ile Adana'da da ciddi bir fiyat artışı var. Muğla, Aydın, Denizli grubu düşmüş görünüyor ama onlar da çok yakındır diye tahmin ediyorum. Burada fiyatların ciddi ölçüde zıplamasında özellikle Antalya ve Mersin'de Rusya'dan gelen talebin etkisi olduğunu düşünüyorum.

Konut fiyatları şişti mi? Sizce neden?

Biri, arz noksanlığı. Diğeri uygulanan faiz politikası. Bu nedenle Türk lirasına yatırım yapma cazibesini kaybetti. İnsanlar, bu durumda enflasyona karşı kendilerini koruyabileceğini düşündükleri somut varlıklara yöneldi. Gayrimenkul de enflasyona karşı önemli bir korunma aracıdır. Dolayısıyla gayrimenkule ilave bir ilgi ortaya çıktı. O nedenle konut fiyatları şişkin gözüküyor.

Sizce fiyatların seyri nasıl olacak?

Fiyat artışları şu an ciddi bir hızla devam ediyor. Endeks bir hayli yüksek. Artık doyum noktasına geldiğini düşündürtüyor. Çünkü gelirlerdeki artışın çok çok çok üzerinde bir konut fiyat artışı var. Bu da bir müddet sonra sürdürülemez bir noktaya getiriyor. Çünkü konuttaki fiyatlar ancak o ülkedeki insanların ortalama geliri ile bağlantılı olmak durumunda. Ben fiyatların artık durulma noktasına geldiğini düşünüyorum. Toplumdaki gelir artışıyla paralel değil. Toplumdaki satın alma gücünün destekleyeceği bir noktanın ötesine geçmiş durumda. O nedenle satın alacak para yoksa fiyatların gidebileceği çok fazla bir yer olacağını zannetmiyorum.

Bu fiyat artışlarıyla nereye sürükleniyoruz?

Fiyatlardaki bu artışlar barınma krizinin bir göstergesidir. Arz tarafını kuvvetlendirmediğiniz müddetçe barınma konusunda sıkıntılarımız olacak. Onu aşabilmek için birtakım çözümler gelişecek. Ortak ev kullanma, hane oluşumunun yavaşlaması, insanların büyükşehirlerdeki ya da sahillerdeki evlerini kiralamak üzere terk edip köylerine ya da daha küçük şehirlere doğru göçmeleri, eski evlerini tamir edip, kullanılır hale getirme gibi başka piyasa dinamikleriyle karşılaşacağız.

Ev almak için mi yoksa satmak için mi uygun zaman?

Bana kalırsa ev satmak için uygun zaman.

Vatandaş evlerini sattıktan sonra ellerindeki parayı ne şekilde değerlendirmeli?

Enflasyona yenilmeyecek bir enstrümanla korumaları lazım.

Kira ve kiralardaki artışı nasıl değerlendiriyorsunuz?

Fiyatlar ve kiralar bir paranın iki yüzü gibidir. Kira, gayrimenkulü kullanmanın farklı zaman dilimleri için fiyatlanmış halidir. Kira bir aylık kullanım bedelidir. Satın alma ise sınırsız kullanım bedeli olarak karşımıza çıkar. O nedenle biri artarken diğerinin geriye gitmesi söz konusu olmaz. Konut fiyatları arttığı için kiralar artıyor.

Kiralar neden artıyor?

Çünkü mekan ihtiyacı çok yüksek. Mekan talebi kuvvetli fakat, arz yeterince güçlü olmadığı için kiralar artıyor. Fiyatlar da tabii buna paralel artıyor. Çünkü biz mekan ihtiyacımızı yalnızca kiralayarak değil satın alarak da karşılıyoruz. Her iki şekilde de Türkiye'de yeterli arz olmadığı için talep kuvvetli olduğu için fiyatlar hem kirada hem satışta yukarıya doğru çıkıyor.

Maliyetler ne durumda?

Malzeme maliyetleri yüzde 130 civarında. İşçilik maliyetini de katarsanız yüzde 106 civarında. Burada da kısmi bir yavaşlama görmüştük. Önümüzdeki dönemlerde de genel enflasyona paralel bir yumuşama olacağını tahmin ediyorum.

Fiyatların kontrol altına alınabilmesi için sizce ne yapılabilir?

Daha çok konut yapılabilir.