Ekonomist Kolçak yanıtladı: Konut fiyatları düşecek mi?

İlknur Yağumli

ANKARA- Gayrimenkul uzmanı Ekonomist Hatice Kolçak, Türkiye'de konut fiyatları üzerinde bir "köpük" oluştuğunu belirterek, "Şu anda konut fiyatlarının çok şişmiş olduğu düşünüldüğü için yatırımcı bekle-gör moduna girdi. Yatırımcı, piyasada doların ve altının daha çok çıkacağına inandığı için 'Bekleyeyim göreyim, konuttan uzak durayım' diyor" diye konuştu. Kolçak, konut talebinin  Ege Bölgesi'nde ve İstanbul'da yüksek olduğuna işaret ederek, "Buralarda stabil bir durum var. Fiyatlar durmuş durumda. Bazı satıcılar fiyatları artırmaya devam ediyorlar ama onlar satamıyorlar, satamazlar" dedi. 

Hatice Kolçak, GAZETE DURUM'un konut piyasasına ilişkin sorularını şöyle yanıtladı:

TÜİK mayıs ayı çalışan istatistiklerine göre inşaat sektöründe ücretli çalışan sayısı yıllık yüzde 7 azaldı. Aylık bazda yüzde 0,6 artış gösterdi. Bu veriler ne anlama geliyor?

İnşaat sektöründe bir arz problemi var. 2018'den bu yana inşaat sektörü yeteri kadar üretim yapmıyor. Üretim çok düştü, yapı ruhsatlarına baktığımız zaman bu senenin ilk üç ayı rakamları çok yetersiz geldi. 300 bin civarında yani yaklaşık daire sayısı kadar ruhsat verildi ilk üç ayda. Bu çok yetersiz, çünkü biz senelik 1,5 milyon konut satıyoruz. Dolayısıyla inşaatlar hız kesti, kesmişti. Bu sene daha yavaş gidiyor, öyle görünüyor. Bu da tabii ki inşaat sektöründe çalışan insanların istihdamını olumsuz anlamda etkiliyor.

İnşaat maliyet endeksi nisanda yüzde 106,60; mayısta 105,73 açıklanmıştı. Yaklaşık 1 puanlık bir gerileme söz konusu. Bu, konut fiyatlarına yansır mı? Nasıl değerlendiriyorsunuz?

Bu gerileme konut fiyatlarına yansımaz. Bunun yansıyabilmesi için bu düşüşün devam etmesi gerek. Ayrıca konut fiyatlarının düşmesi için konut maliyetlerinin düşmesi tek başına yeterli olmaz. Çünkü konut fiyatlarını yukarı  iten en önemli sebep canlı bir talep olması. Yani enflasyondan kaçan, enflasyondan varlığını korumak isteyen insanlar aşırı derecede talep gösterdikleri için konutta çok canlı bir talep oluştu. Bugüne kadar öyleydi. Bugünden sonra ben farklı bir durum bekliyorum.

Nasıl?

Çünkü stabil bir durum var, şu anda gördüğümüz kadarıyla. Veriler geldikten sonra daha net olarak söyleyebileceğiz. Enflasyondan kaçan da konut piyasasına geldi, sadece ev alanlar değil. Bunun yanında yabancı talebi inanılmaz yüksek. Sığınmacılar, göçmenler, Ruslar geldi... Bunların hepsi ciddi bir talep yarattı ama bunun karşısında baktığımız zaman arzda yeteri kadar üretim yapılmadığı görülüyor. Dolayısıyla maliyetlerin tek başına düşmesi konut fiyatlarının düşeceği anlamına gelmez. Kamu bankalarında çok ucuz konut kredileri vardı ancak BDDK'nın yaptığı düzenlemeler bankaların kredi musluklarını kapatmasına sebep oldu. Bankalar kredileri çok iştahlı vermiyorlar. Konut için kredi almaya gidiyorsunuz, maksimum size verdiği 300-500 bin lira. Onu da vermeye yanaşmayıp, koşulları zorluyorlar.

Enflasyondan kaçan bir grup vardı yatırımcı kitlesi. Bu yatırımcı kitlesi parasını korumak için gelip konut alıyordu yaklaşık 1-1,5 senedir böyleydi. Onlar da fiyatların aşırı derecede yükselmesine sebep oldular ki olması gerekenden daha fazla konut fiyatlarında köpük oluştu. Özellikle talebin yüksek olduğu yerlerde. Konut fiyatları fahiş oranda yüksek, yatırımcı bunu biliyor. Beklenti şuna döndü: Konut fiyatları eğer fahiş oranda yüksekse, başka şeyler de yükselecek. Mesela döviz, altın yükselecek gibi. Buna yönelik beklenti daha fazla olduğu için yatırımcı durdu. Ya elindekini satıyor ya da alacaksa almıyor nakitte bekliyor. Bu da fiyatların şu dönem stabil gitmesine sebep oluyor. Yani şu an konutta son 20-25 gündür biraz bayramın da etkisi olabilir ama bu düzenlemelerin etkisi olduğunu düşünüyorum. Ağustosta veriler açıklandıktan sonra daha net göreceğiz.

Maliyet fiyat endeksindeki düşüşün konut fiyatlarını tek başına etkilemeyeceğini söylediniz. Kredi maliyetlerinin artması ve aşırı yüksek fiyatların talep düşüklüğü yaratması gibi nedenler küresel anlamda fiyat artış hızının düşmesinde etkili oldu. Bu durum Türkiye'de konut fiyatlarında düşüş ya da konut artış hızında düşüş yaratır mı?

Türkiye'nin konuttaki kriterleriyle, Amerika, Çin ve Avrupa'daki kriterler çok farklı. Bizde kredi kullanımı çok düşük. İpotekli konut satışlarına bakıldığında açıklanan en son rakam yüzde 22-23. Türkiye'de 30 yıl süreli kredi kullanılmıyor zaten, çok düşük süreli kullanılıyor ve alan da o krediyi ödüyor. Her zaman burada ödeyememe riski çok daha düşük. Biz dünyadan ayrışıyoruz. Özellikle ABD'de konut artış hızında bir düşüş var çünkü orada mortgage faizleri yüzde 5'in üzerine çıktı. Burada ise bankalar faizleri kıstı. Ama bence buradaki en önemli etken ipotekli konut satışı sınırlı ama şu anda konut fiyatlarının çok şişmiş olduğu düşünüldüğü için yatırımcı bekle-gör moduna girdi. Daha çok piyasada doların ve altının çıkacağına inandığı için bekleyeyim göreyim konuttan uzak durayım diyor. 

Yatırımcının bekle gör moduna girmesi fiyat artışına etki eder mi?

Türkiye'de fiyatlar bölgeden bölgeye çok değişken. Talebin yüksek olduğu yerler var. Mesela Antalya, Antalya'nın yarısını Ruslar almış. Rus talebi var yabancı talebi yüksek. Orada yüksek talepten ve fiyat artışlarından dolayı hızlı bir düşüş bekleyemezsiniz. Artmaya da devam eder. İstanbul'un birçok ilçesi de aynı durumda. Ama bizim gözlemlediğimiz talebin yüksek olduğu daha çok yatırımcının gittiği bölgeler olan Ege bölgesi, İstanbul'un bazı yerleri... Buralarda stabil bir durum var. Fiyatlar durmuş durumda. Bazı satıcılar artırmaya devam ediyorlar ama onlar satamıyorlar, satamazlar. 

Fiyatlar nereye gider?

Orta ve uzun vadede konut fiyatları artmaya, enflasyon oranında devam edecek. Yani nominal artışlar devam edecek ama reel anlamda yani enflasyondan arındırdığımız zaman artışlar bir miktar hız kesebilir diye düşünüyorum.