Konut fiyatları tepetaklak olur mu?

Deniz Dalgıç

ANKARA- Ekonomist Hatice Kolçak, konutta  fiyatların "füze" gibi arttığına dikkat çekerek, “Satıcı istediği fiyatı yakalayamıyor. O aşırı şişmiş, balon fiyatlardan bir alıcı kitlesi yok. Ev sahibi olmak isteyenler, uzun vadede fiyatlar yukarı yönlü olacağından zarar etmeyecekler. 'Kısa vadede alıp satarım' düşüncesi para kazandırmaz. Konut fiyatları üzerinde ciddi bir dalgalanma var. Bana göre bu dalgalanma yıl sonuna kadar devam edecek” diye konuştu.

Kolçak, GAZETE DURUM'un mayıs ayı konut fiyat endeksinin açıklanmasının ardından konutta yaşanan gelişmelere ilişkin sorularını şöyle yanıtladı:

Merkez Bankası’nın açıkladığı mayıs ayı konut fiyat endeksini nasıl değerlendiriyorsunuz?

Konut fiyat endeksindeki artışın yıllık yüzde 145, reel olarak yüzde 41 olması, 2021 yılı faiz indirimi ve doların yukarı yönlü hareketinden kaynaklanıyor. Buna bağlı olarak fiyatların füze gibi yukarı gittiğini görüyoruz. En ufak bir aşağıya gidiş yok. Zaten 2022’nin tamamında hiç durmadan yukarı giden fahiş oranda artan bir konut fiyatıyla karşı karşıyayız.

Yüksek fiyatların nedeni hakkında ne söylenebilir?

Bunun nedeni faiz indirimleri, genişleyici para politikası, insanların enflasyondan kaçmak için konuta yönelmeleri... Bu durum konutu barınmadan çıkarıp yatırıma dönüştürdü. Yaklaşık bir yıldır bu böyle. Eylülden bu yana konut, barınmadan çok yatırımcıya hizmet etti. Yatırımcı, parasını başka yerlere yatırmaktansa getirip buraya yatırdı. Dolayısıyla burada olması gerekenin üstünde bir fiyat artışı olduğunu görüyoruz. Konut fiyat endeksinde reelde yıllık yüzde 41’lık artış, gerekenin çok üstünde. Genişleyici para politikası ve faiz indirimleri, yatırımcıların buraya  yönelmesinde etkili oldu. Konutun, barınmadan çok yatırım aracına dönüşmesi fiyatları olması gerekenden daha fazla artırdı. Maliyet enflasyonu var. Arzda sıkıntı var. Fiyatların artması kaçınılmaz.

Doların yukarı yönlü hareketinin konut fiyatlarına etkisi nedir?

Dolar bazında da çok ciddi bir yükselişle karşılaşıyoruz. Geçen yılın son aylarında faiz indirimleri ve kasım ayında kurun yukarı yönlü hareketiyle konut fiyatlarında da dolar bazında artış görüyoruz. Bu durum 2022’de hızlanıyor. Dolar, TL bazında nasıl füze gibi yukarı gittiyse burada da yukarı çıkışın hızlandığını görüyoruz. Şu anda konut fiyatları, dolar bazında 2016 Nisan-Mayıs aylarını yakalamış durumda. 2018’de kur şokuyla beraber dolar bazında aşağı yukarı dalgalanmalar oldu ama 2022’nin tamamında dolar bazında fiyatların yukarı çıkmaya devam ettiğini görüyoruz. Bu yıl Kur Korumalı Mevduat (KKM) hesabı ile bir para politikası yapıyoruz. Hem faizler düşük hem doların üzerinde bir baskı var. Dolar, Aralık ayında 18,37’leri gördü. Ama 18,37’lerden müdahalelerle aşağı indi. KKM hesabıyla yapılan müdahalelerle dolar üzerinde bir baskı var. Dolayısıyla dolara baktığımız zaman ocak ayından bu yana dolarda baskı görüyoruz. Bu baskıdan dolayı dolar bazında konut fiyatlarının artığını görüyoruz. 

Bundan sonrası için ne bekliyorsunuz?

Haziran konut satış rakamına baktığımızda, mayıs ayından daha çok konut satış rakamı görmüyoruz. Yani mayıs ve haziran arasında az bir fark var. O da yabancıya yapılan konut satışlarının fazla olmasından kaynaklanıyor. Bu, bize şunu gösteriyor: Konut satışlarında haziran ayı itibarıyla durgunluk görüyoruz. Ama tam anlamıyla bir durgunluğa dönüştü diyebilmemiz için temmuzu ve ağustosu görüyor olmamız lazım. Yani satışların birkaç ay üst üste durgun gidiyor olması lazım. Şu anda piyasada genel anlamda bir durgunluk var. Haziran ayında başladı, temmuzda devam ediyor. Fiyatlar stabil durumda. Satışların hız kesmesi fiyatları etkiliyor. Haziran ayı itibarıyla fiyatlarda bir miktar bölgeden bölgeye değişmekle birlikte bir stabilite görüyoruz.

Durgunluğun nedeni nedir?

Bu durgunluğun nedeni, fiyatların hem dolar bazında hem reel olarak fahiş oranda artması. Vatandaş ve yatırımcı şunu çok iyi biliyor: fiyatlar çok şişti. Fiyatların aşırı artmasından dolayı alt gelir zaten alamıyor, orta gelir yanaşamıyor. Dolayısıyla bir geri çekilme var. Fiyat artışları cepteki parayla uyuşmadığı için “bekle gör” durumu hakim. Yatırımcı elini bundan çekti. Konuttan para kazanan yatırımcı kitlesi şu an ya elindeki malı satıyor ya da elindeki nakdi bekletiyor. Çünkü fiyatlar çok arttı ve satış zorlaştı. Beklenti şuna kaydı: Dolar yükselecek. Dolar ve dolar bazlı enstrümanların daha yükseleceği yönündeki beklentiden dolayı  sermaye başka taraflara kayıyor diyebilirim. 

Kredi faizleri ucuz olmasına rağmen Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu'nun (BDDK) yaptığı düzenlemelerden kaynaklı bankalar size şu anda kredi vermiyor. Kredi muslukları kesilmiş durumda ya da minimum 150-200, maksimum 500 bin lira kredi kullandırılıyor. Ama artık bu rakamlara piyasada ev kalmadı. Bugün İstanbul’da ortalama metrekarenin fiyatı mayıs ayı verilerine baktığımızda, 20 bin lira. Yani 100 metrekare ev 2 milyon, 50 metrekare ev 1 milyon.

Durgunluk devam edecek mi?

Bu stabil durum yaz aylarında devam eder. Kurdaki yukarı yönlü hareket buradaki stabil durumu biraz daha uzatabilir. Bu birkaç ay daha sürebilir. Bunun zamanını kestirmek çok zor. 3 ay da olabilir. Yıl sonuna kadar da olabilir.

Arz talep dengesi ne durumda?

Arz konusunda problem var. Üretim yapılmıyor. Seçime giderken genişleyici bir para politikasının içerisine girdiğimizde, kredi muslukları açıldığında fiyatlarda yukarı çıkış ivmesi hızlanacaktır. Fiyatların üzerinde kısa vadeli yüzde 15 ile 30 gibi bir köpük olduğunu düşünüyorum. 

Türkiye’nin her yeri çok farklı. Bölgeden bölgeye, ilçeden ilçeye değişim gösteriyor. Talebin yüksek olduğu Antalya gibi yerlerde fiyat artışlarının devam etme olasılığı yüksek. Yabancılarda çok ciddi bir alım dalgası var. Haziran ayında hız kazandığını görüyoruz. Yabancı talebinin etkisiyle Antalya, İstanbul, Isparta, Mersin gibi şehirlerde konut fiyatları yükseliyor. 

Sizce şu an ev almak için mi yoksa satmak için mi uygun zaman?

Şu an satışta zorlanma var. Şu an satıcı istediği fiyatı yakalayamıyor. Çünkü 2021’den bu yana alışılmış şöyle bir şey var: Her ay üzerine yüzde 20, yüzde 30 ilave ederek konut yatırımcısı evini çok rahatlıkla satıyordu. Şimdi üzerine fiyatları bindiriyorlar. İlanlardan takip edilen evlerde fiyatlar sürekli artırıyor. Fiyatı artırması satıyor anlamına gelmez. Çünkü o bir alışkanlık. Gerçekten satmak zorunda olanlar fiyatları bir miktar geri çekecekler. O aşırı şişmiş, balon fiyatlardan bir alıcı kitlesi yok. Alıcılar açısından bakarsak, şu anda kamu bankaları kredi vermeye çok yanaşmıyorlar ama ucuz kredi alınabiliyorsa köpüğü olmayan fiyattan ev alınabilir.  Çünkü krediler çok ucuz.

Ev sahibi olmak isteyenler ne yapmalı?

Yatırımcı için değil ancak ev sahibi olmak isteyenler için şunu söyleyebilirim: Takip ettikleri evler varsa favorilerine ekleyip, fiyatın düşmesi durumunda değerlendirebilirler. Çünkü ev sahibi olmak isteyen kitle evi uzun vade için en az 10 yıl oturmak için alıyor. Bu nedenle uzun vadede fiyatların yönü zaten yukarı olacağı için zarar etmeyecekler. Kısa vadede 'alıp satarım' düşüncesi para kazandırmaz. Konut fiyatları üzerinde ciddi bir dalgalanma var. Bana göre bu dalgalanma yıl sonuna kadar devam edecek.

Fiyatların kontrol altına alınabilmesi için ne yapılabilir?

Fiyatların kontrol altına alınabilmesi için düzenlemeler yapıldı. Benim en çok beğendiğim düzenleme Gelir İdaresi Başkanlığı'na bildirme zorunluluğu. İlanlarda gördüğümüz evlerin Gelir İdaresi Daire Başkanlığı'na bildirilme zorunluluğu var. Bu düzenleme ilk yapıldığında yatırımcı oradan elini çekmeye başladı. Sürekli ev alıp satan bir yatırımcı kitlesi vardı. Mesela 2 milyona ev satıp, tapuda değerini 200 bin lira gösteriyorlardı. Böyle olunca çok rahat ev alıp satıp vergi ödemedikleri için çok büyük bir kayıp oluyordu. Bu uygulamanın kalıcı olup genele yayılması lazım. Türkiye'deki en büyük sıkıntılardan biri evlerin gerçek rayicinden gösterilmiyor olması. Gerçek alım satım fiyatlarının getirilmesi gerekiyor.

İkincisi, üretim yapılması lazım. Üretim yapılmadığı müddetçe bu saydıklarımın hepsi çöpe gider. Belki fiyatlar yıl sonuna kadar üzerinden köpüklerini atacak ama üretim yapamazsak fiyat artışları son sürat devam edecek. 

Prof. Dr. Ali Hakan Kara'nın sosyal medya üzerinden paylaştığı tablo: