Gayrimenkul Uzmanı Erdoğdu: "Gölü, bataklığı kurutmaz"

Deniz Dalgıç

ANKARA - Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Celal Erdoğdu, Cumhurbaşkanı Recep Tayyip Erdoğan'ın ayrıntılarını eylülde açıklayacağı projenin kira ve konut fiyatlarına etkisini değerlendirirken, "Denize atılan taşlardan bir tanesi. Gölü, bataklığı kurutmaz ama küçük de olsa mutlaka fayda sağlayacaktır" dedi.  "Tek korkum, sosyal medyada gündeme gelen seçime doğru 0,99 yani yüzde 1'in altında bir konut kredisi kampanyası olacağı yönündeki söylenti" diyen Erdoğdu, "Umarım böyle bir şey yapılmaz. Bu, yapılan bütün düzenlemeleri alt üst eder" diye konuştu.

Erdoğdu, sosyal konut projesi hakkında GAZETE DURUM'un sorularını şöyle yanıtladı:

Erdoğan'ın ayrıntılarını açıklayacağı sosyal konut projesinin konut piyasasına etkisi ne olur?

150 bin sosyal konut olduğundan bahsediliyor. Bunun inşa süreci, arsaların ayarlanması, bunlar 2 seneden önce olmayacak. Türkiye'de yılda 1,5 milyon konut satılıyor. 2 yılda 3 milyon adet konut satılıyor. Bunun 2 yıllık süreyi kapsayacak bir proje olduğunu düşünürsek, toplam konut satışının yüzde 5'ine denk geliyor. Yılda 650-700 bin konut üretiliyor. 2 yılda 1 milyon 200 bin konut üretilecek. Projede belirtilen konut sayısı yıllık üretimin yüzde 8'ine denk geliyor. Oransal olarak, satışlarla karşılaştırdığımızda bir parça yüksek paya sahip olsa da toplam konut satışına sayısal açıdan olumlu ve dengeleri değiştirecek bir fayda getirmez. Öte yandan ihtiyatlı bir kesime hitap etmesi açısından çok önemli. Çünkü o kesimin konut edinmesi zorlaştığı, hatta imkansız hale geldiği için en alt kesime sunulan iyi bir çözüm.

Sizce bu konutlara talep ne yönde olacak?

Mutlaka talep olacak. Talep toplama (başvuru) sürecinde tüm zamanların en yüksek talebini göreceğimiz TOKİ projesi olacağını düşünüyorum.

Vatandaşın kira öder gibi ev sahibi olacağı belirtiliyor. Bu konu hakkında ne düşünüyorsunuz?

Konutun ödenmesi için 10 yıla denk gelen 120 aylık bir süre veriliyor. Konutlar, kâr amacı olmadığı için maliyetten satılacak. Faiz oranlarını bilemiyorum. Bu projelerde arsaların maliyeti neredeyse hiç olmayacaktır. Konutlar, muhtemelen hazinenin tahsisli arsalarına ya da konum olarak sanayi arsaları daha ucuz olduğu için oraya inşa edilecektir. Çevre Bakanı'nın belirttiği gibi sanayi ve işçi kesimine hitap edecek. Ayrıca işin içerisinde yapı maliyeti olacak. Buna ek olarak projeyi geliştirenlerin, inşaatı yapan firmaların geliştirici kârı olacaktır.

Bu proje ile ev ve kira fiyatları kontrol altına alınabilir mi?

Denize atılan taşlardan bir tanesi. Gölü, bataklığı kurutmaz ama küçük de olsa mutlaka fayda sağlayacaktır. Bir dolu düzenleme yapıldı. Bu da onlardan sonuncusu. Gayrimenkullerin değerlerinin düşük gösterilmesi nedeniyle tapu değerlerinin düşük yazılması yani gayrimenkul alıp satıp bundan para kazanan, spekülasyon yapanların önüne geçmek için birtakım düzenlemeler yapıldı. Şimdi kentsel dönüşümle ilgili yeni bir düzenlemeye gidildi. Kentsel dönüşüm kredi desteği 400 baz puandan 600 baz puana, kira yardımları bin 150 liradan bin 500 liraya çıkartıldı. Bakanlık, bu düzenlemelerle “Kentsel dönüşüme de devam edin. Yeter ki üretin. Hem ben üreteceğim, hem siz üretin, hem de bu işin manipülasyon tarafında bulunup para kazanmaya çalışanların önüne set vuracağım” demek istiyor. Aslında piyasayı ciddi biçimde düzenlemeye çalışıyorlar. Tek korkum, sosyal medyada gündeme gelen seçime doğru 0,99 yani yüzde 1'in altında bir konut kredisi kampanyası olacağı yönündeki söylenti. Umarım böyle bir şey yapılmaz. Bu, yapılan bütün düzenlemeleri alt üst eder.

Bu düzenlemeler seçime hazırlık mı?

Siyasetin her zaman böyle bir yapısı vardır. Tabii ki onlar seçmenlerini ve seçmen adaylarını kendilerine hedef alacak ve oy kazanmaya çalışacaklardır. Bütün hükümetler bu yönde adım atar. Bu işin bir parçası. Bazı şeylere zam olsa fark edilmez. Ancak ekmeğe, akaryakıta zam yapılınca hemen haneyi etkiler. Bu geçinme ve barınmaya bağlı olarak insanların satın almayı bir kenara koyuyorum, kira giderlerinin yükselmiş olması hükümetin tahtını ya da geleceğini sallayan bir unsur. Bundan kurtulmaya çalışıyor. Bu sorunu çözmeye çalışıyorlar. Çözmezlerse kendileri açısından olumsuz olacaktır.

Bu düzenlemelerden piyasa nasıl etkilendi?

Bunlar uzun zaman alacak çözümler, ama bir yerden başlandı. Bu senenin nisan ayından beri ciddi düzenlemeler devam ediyor. Ben aldığım tepkilerden, izleyici yorumlarından piyasada durulmanın olduğunu görüyorum. Rakamların artık belli bir yere doğru varış hızının kesildiğini görüyorum. Nominal olarak artmaya devam edecek. Reel olarak hızı kesiliyor.

İzleyen süreçte konut fiyatları nasıl olacak?

Gayrimenkulde dönemsel etkiler olur. Genel olarak gayrimenkul satışlarının bir seyri var. Maalesef Türkiye'de ileriye dönük bir şey söylemek hiç mümkün değil. Bu tahmini yapabilme hem yönetimsel hem de ekonomik açıdan istikrarın olduğu yerlerde mümkün olur. Ama şu a Türkiye'de bunu yapabilmek hiç mümkün değil. Tamamen falcılık olur.