Enflasyon konutu da vuracak mı?

Deniz Dalgıç

ANKARA- Gayrimenkul Değerlendirme Uzmanı Celal Erdoğdu, konut fiyatlarının çok yükseldiğine işaret ederek, “Orta ve orta altı için şu an konut almak hayal. Onlar için şu an barınmak bile önemli bir sorun. Bu kesim için konut kirasını ödemek bile çok zor” dedi. Fiyatlardaki reel artış hızının yavaşladığını belirten Erdoğdu, “Temmuz ve ağustos aylarının durgun geçeceğini görüyorum. Konut fiyatları gerilemeyecek tabii ki. Enflasyona göre ya da enflasyonun biraz üstünde artmaya devam edecek” diye konuştu.

Erdoğdu, GAZETE DURUM'un konut piyasasına ilişkin sorularını şöyle yanıtladı:

Türkiye İstatistik Kurumu'na (TÜİK) göre haziranda inşaat maliyet endeksi yıllık yüzde 106,87, aylık yüzde 3,47 arttı. Bu rakamları nasıl değerlendiriyorsunuz?

İnşaat malzeme maliyetlerindeki artış devam ediyor. Hız kesmeye başlamış gibi görünüyor. Birkaç ay daha izlediğimizde daha net olarak görebiliriz. Çok uzun zaman işçilik maliyetleri geride kalırken, malzeme maliyetleri artmaya devam ettiği için ortalamada artış devam ediyordu. Asgari ücretin düzeltilmesiyle beraber işçilik kısmı biraz geride kalıyor. Ama malzeme maliyetleri dövize ve yurt dışına bağlı olduğu için buradaki artış hız kesmemişti. Ama yavaşlamaya başladığını gördüm. 1-2 ay daha takip etmemiz lazım. O zaman eğer enflasyondaki artış hız keserse malzemedeki artış da hız kesecektir. Ondan sonra biraz daha dengeye gelmeye başlar. Geriye doğru gitmesi hepimizin hayali. Çünkü üretim tarafında fiyatların sürekli artıyor olması  üreticilerin üretim yapmasını ve karar almasını zorlaştırıyor. Ayrıca bu gelişme kentsel dönüşümü de neredeyse durdurdu. Çünkü fiyatlardaki devinim arsa sahiplerinin, daire sahiplerinin müteahhitlerle anlaşmasını engelliyor.

Konut fiyatlarındaki artışın nedeni yalnızca maliyet artışı mı?

Fiyatlardaki artışın nedeni sadece maliyetlere bağlanamaz. Konutun içindeki bileşenler sırasıyla kâr marjı, arsa ve yapıdır. Yapı maliyetindeki artış devam ediyor. Ama arsa tarafındaki kısım, bugün bir toprak parçasını aldığımızda nasıl diğer varlıkların fiyatı artıyorsa onun da fiyatı yerinde durmayarak enflasyon kadar artıyor.

Girişimci kârı da var. Bu girişimci karı, mevduat faizlerinden birebir etkileniyor. Çünkü bugün bir üretici ticari kredi çekmek istediği zaman ödeyeceği faiz yıllık yüzde 30. Bunun üzerinde para kazanması lazım. Artı onun üzerine koyuyor. Çünkü finansman maliyeti var. Hem de parasını oraya bağladığı için başka bir yerde değerlendirme imkanı varken inşaata yatırınca tabii ki çok daha fazlasını bekliyor.

Bu üç bileşen bir araya geliyor ve bunlar artığı zaman konut fiyatları da artırıyor.

Üretim ne durumda?

Türkiye, 3-4 senedir eksik üretimle gidiyor. Nüfusumuz her yıl yaklaşık 1 milyon artış gösteriyor. Bu artışla birlikte hane ihtiyacı doğuyor. Hane büyüklüğümüz küçülüyor. Bugün bir hanede 3,2 kişi yaşıyor. Bu 4'lerden 3,5'lardan buralara geldi. Hane büyüklüğümüzün küçülmesi yeni konutların oluşması demek. Boşanmalar ve evlenmeler artıyor, dolayısıyla konut ihtiyacı ortaya çıkıyor. Üretim bununla paralel olarak gitmiyor.

Bunun nedeni nedir?

Bunun pek çok nedeni var. Enflasyon, pandemi, 2018 ekonomik krizi nedenler arasında gösterilebilir. Üretimin yavaş gitmesi bizi barınma krizine doğru götürdü.

Mevcut koşulda vatandaş için ev alınabilir olmaktan çıktı mı?

Orta ve orta altı için şu an konut almak hayal. Dar gelirliyi geçiyorum, artık orta gelir grubu için bile hayal... Bugün maaşlı çalışan, sabit gelirli birisi için konut alabilmek çok zor. Onlar için şu an barınmak bile önemli bir sorun. Yüzde 25 oranında kira artışı yapan ev sahibi çok çok az. Bu ne kadar yasayla ortaya konmuş olsa da uygulamada maalesef böyle değil. Zaten bu  uygulama temmuzda başladı. Yılın ilk 6 ayı kontratların yarısı geçmiş... O nedenle orta ve orta altı kesim için artık konut kirasını ödemek bile çok zor.

Sizce konut satma mı yoksa alma zamanı mı?

TÜİK tarafından açıklanan verilere göre tüm yatırım araçlarının geriye doğru gittiğini görüyoruz. Sadece Devlet İçi Borçlanma Senetlerindeki (DİBS) aylık artış yüksek görünüyor. Bunun dışında bütün yatırım araçları geriye gidiyor ve enflasyona karşı kendini koruyabilen bir yatırım aracı yok. Kendini koruyabilen tek yatırım aracı halen konut olarak görünüyor. Hem enflasyona karşı koruyabiliyor hem de kira getirisi var. Kira getirisini üstüne koyduğunuz zaman yatırım araçları içerisinde konut tek seçenek. Bu nedenle insanlar bundan çıkamıyorlar. Çıkmaları da çok doğru değil. Bugün konutu olan birine “Bu çok iyi bir yatırım aracı değil, sat” derseniz ne yapsın? Sattığı zaman parasını nereye koyabilir? Fazla seçeneği yok. O nedenle bu öneriyi yapmak zor.

Fiyatların seyri sizce nasıl olacak?

Konut fiyat endeksine göre fiyatlardaki reel artış hızının yavaşlamaya başladığını görüyoruz. Merkez Bankası'nın açıkladığı son endeks nisan ayına ait. Mayıs ve haziran ayları henüz gelmedi. Reel artışlar hız kesmeye başladığı zaman konut piyasasında ani artışların bitmeye başladığını, enflasyona karşı kendini koruyan yatırım aracı olma seyrine girdiğini göreceğiz. Yapılan düzenlemeler bunu elde etmek için. Ben temmuz ve ağustos aylarının durgun geçeceğini görüyorum. Temmuz, bayramlar nedeniyle iş gücü açısından az çalışılan bir aydı. Ağustos ayının da durgun geçeceğini görüyorum. Reel artış tarafında konut piyasasında 2020'nin Ocak ayında başlayan hızlı artışın hız kestiğini göreceğiz. Konut fiyatları gerilemeyecek tabii ki. Enflasyona göre ya da enflasyonun biraz üstünde artmaya devam edecek. Eskiden, reel getirisi yüzde 40'lar civarında olan konutun geriye gitmeye başladığını göreceğiz.

Fiyat dengesi için sizce ne yapılması gerekir?

Bir defa gelirimizin artması gerekiyor. Alım gücü artmadıkça bu dengeye gelinmesi çok zaman alacak. Bu maalesef bir günde çözülebilecek bir sorun değil. Konut piyasasına bazı düzenlemeler yapıldı. Bunlar, konut piyasasını düzenlemek ve piyasadaki anormal artışları engelleyebilmek içindi. Bunların sonuçlarını görmemiz çok zaman alacak. Bunların zaman içerisinde olması en azından spekülasyon amacıyla konut alıp konut satan, yani bunun rantından gelir elde etmek isteyen kesimi buralardan biraz uzaklaştıracak.

Bu tek başına yeterli olur mu?

Tek başına yeterli olmaz. Vatandaş, konut alırken bunun yüzde 75'ini nakit, kalanını krediyle ödüyordu. BDDK'nın, son dönemde yaptığı düzenlemeler sadece yüzde 25'lik kısmı etkiliyor, yüzde 75'lik kısmı etkilemiyor. Yüzde 75'lik kısmı regüle etmek için yapılan şeyler... Bugün 2 milyon TL'ye aldığınız konutu “3 milyon TL'ye satıyorum” dediğiniz zaman, Gelir İdaresi, “Ben bu verileri ilan sitelerinden takip ediyorum. Bundan vergi alacağım. Peşinize düşeceğim” uyarısı veriyor. Bugün araç piyasasında da yapılan düzenlemeler gibi, “Sürekli al-sat yaparak piyasayı bozmayın” demek istiyorlar. Bunların sonuçlarının ortaya çıkması zaman alacak. Belki 1-2 sene içerisinde oturacak, belki birkaç düzenleme daha yapılacak. Böylece konut yatırım aracı olmaktan bir parça çıkartılabilirse insanlar konutu ihtiyaç amacıyla alabilecek. .

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı Murat Kurum'un, sosyal konut projesinin duyurulmasıyla birlikte konut fiyatlarının düşüşe geçtiği yönündeki sözlerini nasıl değerlendiriyorsunuz?

Sosyal konutun Türkiye'deki payına bakmak lazım. Toplam konutumuzun ne kadarının sosyal konut olduğunu bilmemiz lazım. Maalesef böyle bir veri yok. Keşke olsaydı, bunun karşılaştırmasını yapabilseydik...

Sosyal konutlarla ilgili yapmış olduğum bir çalışma var. Şöyle özetleyebilirim: Bizim toplam yıllık konut satışımız 1,5 milyon adet, bunu 2 yıla uzattığımız zaman 3 milyon adet konuttan bahsediyoruz. Bunu neden 2 seneye uzatıyorum? Çünkü bugün devletin, “Ben 150 bin konut üretiyorum” demesi, arsayı bulması, tahsis etmesi, inşaat firmalarıyla anlaşması ve başlaması derken 2 yıldan önce olacak bir şey değil. O halde 2 yılda 150 bin konut üretilmesi, 2 yıl içerisinde satılan konutun 3 milyon olduğunu düşünürsek bunun yüzde 5'ine denk gelecektir. Toplam piyasanın içerisinde üretilen konut yüzde 5'lik bir paya sahip olacak. Birincisi, buradan sayısal anlamda bakılabilir.

İkincisi şöyle bakarsak, daha farklı bir etki görebiliriz. Sosyal konut, bir kesime hitap ettiği için sadece o kesim açısından fayda sağlayabilir. Toplam sektörün tamamına fayda sağlar mı derseniz, sayı yüzde 5'le ortada. “Konut fiyatlarını etkiledi” güzel bir beklenti. Gayrimenkul piyasası her şeyden çok hızlı etkilenen bir piyasa değil. İyi-kötü her şeyden çok yavaş etkilenen, ağır hareket eden bir piyasa. Borsa, döviz piyasası gibi her şeye hızlı cevap vermez. Çünkü satmaları gerekir, insanların ihtiyacı vardır, almaları gerekir. Bu piyasayı düzenlemeler çok hızlı etkilemez.

Bankaların konut kredisi verme konusunda isteksiz olduğu söyleniyor. Doğru mu?

Böyle duyumlar alıyorum. Kamu bankalarının 1,29'lar 0,89'lar, 0,99'lar gibi belli paketleri var. Eskiye göre vermek istemedikleri konusunda izleyici ve okuyuculardan yorumlarla haberdar oluyorum. Birebir aldığım bir bilgi yok. Son yıllarda kamu bankaları konut piyasasında fonlama açısından yüzde 60'lar, 70'ler arasına geldi. Özel bankalar, konut piyasasını yüzde 30'lar civarında fonluyor. Özel bankalar açısından bir sıkıntı olduğunu düşünmüyorum. Orada da konut kredisi alanlar, konut kredilerini almak istemiyor olabilirler. Orada da aylık 2,15'le 2,50 arasında değişen bir faiz oranı var. Toplam konut satışları içerisinde haziran ayında görmüş olduğumuz kredili satış yüzde 25'ler civarındaydı. Temmuz ayı bize biraz daha bilgi verebilir diye tahmin ediyorum. Ama kamu bankalarında azalma olduğunu duyuyorum.