Ekonomist Kolçak: “Satışlar durağan, fiyatlar yatay”

Deniz Dalgıç

ANKARA- Ekonomist Hatice Kolçak; Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı Murat Kurum'un, sosyal konut projesinin duyurulmasıyla birlikte konut fiyatlarının düşüşe geçtiği yönündeki sözlerini değerlendirirken, “Piyasada alıcılar, 'bekle-gör' modundalar. Bekledikleri için de satışlarda durağanlık, fiyatlarda da yataylık söz konusu” dedi. Kısa vadede düşüş beklentisi olduğu için konut fiyatlarının fren yaptığını belirten Kolçak, “Orta-uzun vadeye baktığımızda sadece TOKİ değil özel sektörün de bu işin içine girmesi ve daha fazla konut üretmesi gerekiyor. Böylece orta ve uzun vadede fiyatlar düşebilir” diye konuştu.

Bakan Kurum, hafta başında Kabine Toplantısı'nın ardından yaptığı açıklamada, sosyal konut projesinin Cumhurbaşkanı Recep Tayyip Erdoğan tarafından eylül ayında açıklanacağını, bu projeyle hem dar gelirlilerin ev sahibi olacağını hem de yeni konut arzı ile fiyatların gerileyeceğini savundu. Kurum, “Sosyal konutlar yapılınca emin olun ki gayrimenkul fiyatları düşecek. Projeyi duyurmamızla birlikte düşüşe geçmeye başladı” dedi.

Ekonomist Kolçak, GAZETE DURUM'a Bakan Kurum'un sözlerini değerlendirdi. Kolçak, sorularımızı şöyle yanıtladı:

Konut fiyatları düşüyor mu?

Ağustos ayındayız. Temmuz ayı konut satış rakamları henüz gelmedi. Bu ay içinde gelecek. Şunu gözlemliyoruz; haziran ayı itibarıyla stabil, yataya geçen bir piyasa var. Piyasadan aldığımız bilgi ve haziran rakamlarına baktığımızda, satışların mayısla birbirini yakaladığını görüyoruz. Mayıs-haziran satışları arasında çok bir fark yok. O da yabancıya yapılan konut satışlarının bir miktar yüksek olmasından kaynaklanıyor. Şu anda piyasa fiyat anlamında yatay bir düzlemde.

Konut fiyatlarındaki yatay seyrin nedeni nedir?

Talebin hız kesmesi... Talepte yavaşlama var. Bunun en önemli nedeni krediler. Özel ve kamu bankalarının, kredi faizleri düşükmüş gibi görünse bile yani enflasyonun altında bir faiz olsa bile kredi vermek için iştahları yok. Temkinli davranıyorlar. Bir kamu bankasına gidip kredi almak istediğinizde orada verilen maksimum kredi miktarının 500 bin lira olduğunu görüyoruz. Hatta çok da vermek istemiyorlar. Kredi verilmediği için satışlarda bir gerileme olduğunu görüyoruz. Diğer yandan kurda artış beklentisi var. Dövizde artış beklentisi de konuta yatırım yapan yatırımcı kitlesini şu anda durdurdu. Bu da bir etken.

Sosyal konut projesiyle fiyatlar nasıl etkilenir?

Cumhurbaşkanı Erdoğan, geçen gün müjdeyi verdi. Bir ay içinde detaylar ortaya çıkacak. TOKİ'nin yeni açıklayacağı konut projesiyle, 150 bin konutun piyasaya sürülüyor olması hemen bir geri çekilme olmasa bile piyasada olumlu algılandığı için burada bir “bekle-gör” modu oluştu. Piyasada alıcılar “bekle-gör” modundalar. Bekledikleri için de satışlarda durağanlık, fiyatlarda da yataylık söz konusu.

2021 Kasım'ından başlayarak, 2022'nin başından itibaren konut fiyatlarında çok hızlı, füze gibi yukarı giden bir tabloyla karşılaştık. 2022'nin tamamında sürekli artan bir grafik, dolayısıyla fiyatlar aşırı derecede yükseldi. Konut alıp oturmak, ev sahibi olmak isteyen insanlar gelirleri aynı düzeyde artmadığı için buraya da temkinli bakıyorlar. Artık bu fiyatlarla konuta ulaşamıyorlar. Hem yatırımcı, konutu yatırım amaçlı alıp satan kitle, hem de alıcı olan kitle de şu anda fiyatların çok şiştiğini ve alım için uygun olmadığını düşünüyor. Piyasanın tamamı “bekle-gör” modunda.

Fiyatlardaki yataylık devam eder mi?

Fiyatlarda yataylık söz konusu. Stabilite var. Bu durum bir miktar daha devam edecek. Bunun etkilerinden bahsettim. Dolarda yükseliş beklentisi var. Yeni açıklanan TOKİ konutları, piyasada arzın artacağı yönünde olumlu anlamda bir etki oluşturdu. Bir umut oluştu. En azından dar ve orta gelirliler için ev alma hayali, fiyatların düşeceği beklentisi yarattı.

Satışlar ne durumda?

İlan sitelerine baktığınız zaman fiyatlar, yatayda hareket ediyor. Gerçek anlamda satmak isteyenler fiyatını bir miktar geri çekiyor. O zaman satabiliyorlar. Ama artıranlar ya da yüksek tutmaya çalışanların satamadığını gözlemliyorum.

Bu projeyle birlikte fiyatların düşüşe geçtiği iddiası doğru mu?

Doğru değil. Bu zaten haziran ayı itibarıyla başladı. Şu anda kredi kullanımında bir frenleme söz konusu. Bankalar kredi vermeye yanaşmıyor. Konutu sürekli alan satan bunun üzerinden para kazanan bir kitle vardı. Onlar elini ayağını konuttan çekti. Ya da çekmek üzereler... Almak istemiyorlar. Çünkü orada otorite şunu yaptı: Sizi takip ediyoruz. Siz alıp satıyorsunuz. Fiyatları sürekli artırıyorsunuz ve vergi vermiyorsunuz. Bunları Vergi İdaresi Başkanlığı'na bildirme zorunluluğu getirildi. Böyle olunca orada da bir duraksama oldu.

Kısa ve uzun vadede fiyatların nasıl olacağını öngörüyorsunuz?

Kısa vadede, fiyatlarda düşüş beklentisi var. Fiyatlar bu nedenle fren yapıyor gibi görünüyor. Orta-uzun vadeye baktığımızda sadece TOKİ değil özel sektörün de daha fazla konut üretmesi gerekiyor. Böylece orta ve uzun vadede fiyatlar düşebilir. 

Özel sektör üretim yapabilecek durumda mı?

Değil. Özel sektör finansman sıkıntısı çekiyor. Dolayısıyla çok yeni konut üretme taraftarı değil. Çünkü finansman bulmakta zorlanıyor. İnşaatçı finansman sıkıntısı çekiyor. Dolayısıyla yeni projeye başladığı zaman para bulması lazım. Ve inşa ettiği konutu sattığı zaman kazandığı parayla yeni proje yapıyor olması lazım. Şu ana kadar yapamıyordu. Bu sene gelen verilere baktığımız zaman ruhsat sayıları 250-300 bin bandında. Bu da çok yetersiz. İkinci çeyreğe bakmamız lazım.

Beklentiniz nedir?

2022'nin ikinci altı ayı için benim öngörüm, fiyatlarda düşüş beklentisi var. satışlar yatayda veya bir miktar eksiye dönebilir. Kısa vade için olumlu, ancak uzun vadede bir şeyler söylemek için çok erken.