Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Büyükduman: "Kiracılara verilmiş bir koz"

ANKARA- Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Dr. Ahmet Büyükduman, kira artışlarını yüzde 25 ile sınırlayan düzenlemeyi,  "Tahmin ediyorum bu yüzde 25 bir şekilde kiracılara, ev sahipleriyle müzakere etmelerinde ellerine verilmiş bir koz oldu. Ancak, yeni kira rayiçlerinin bu yüzde 25'le sınırlı olmayacağını, iki tarafın gönüllü bir şekilde daha yüksek bir oranda muhtemelen anlaşacaklarını düşünüyorum" sözleriyle değerlendirdi. Bu düzenlemenin ev sahiplerini memnun etmediğini, kiracılarınsa kısmen hoşnut olduğunu belirten Büyükduman, "Kiralama amaçlı ev sahipliği dezavantajlı hale gelmeye başladı. Bu durumda yatırım tercihleri kira getirisine yönelik konut almaktan çıkıp diğer yatırım alternatiflerine yönelebilir" dedi. Kiralık evlerin satışa sunulmaya başlanabileceğini vurgulayan Büyükduman, satılık konut piyasasında arzda artış yaşanabileceğine dikkat çekti.

TBMM Genel Kurulu'nda kabul edilen yasa ile 1 Haziran 2023 tarihine kadar yapılacak kira artışları yüzde 25’i geçemeyecek.  Bir önceki kira yılının Tüketici Fiyat Endeksi’ndeki (TÜFE) değişim oranının 12 aylık ortalamalara göre yüzde 25’in altında kalması halinde kira artışlarında bu değişim oranı geçerli olacak.

Yani bu aslında bir bölüşüm kararıdır. Ortada yüksek enflasyon vardır. Bu yüksek enflasyonda hem kiracılar hem ev sahipleri bu enflasyonun altında eziliyorlar. Böyle bir kararın zaten alınması bekleniyordu ve alınması da bir mecburiyetti. Kira artış oranı yüzde 40 ya da yüzde 50 de olabilirdi. Çünkü ortalama TÜFE'ye öre ayarlanıyor kiralar. Ortalama TÜFE de önümüzdeki günlerde daha da yükselip yüzde 70-80'lere vardığında kiralar ödenemez hale gelecekti. Buna bir önlem olarak hükümetin bir oran ortaya koyması gerekiyordu. Ancak şimdiye kadar gelmiş olan mevcut ortalama TÜFE, yani mayıs ayı itibarıyla haziran ayında uygulanacak ortalama TÜFE yüzde 39,33 idi. Bunun da altında bir oran uygulandı. Burada karar vericiler bu paylaşımda kiracılara biraz daha avantaj yaratmış oldular.

İster istemez usulsüzlükler olacaktır; çünkü, şöyle bir durum var, ev sahibi dediğimiz insan uzayda yaşamıyor. O da Türkiye'de yaşıyor ve o da yüzde 70-80 enflasyona maruz kalarak yaşıyor. Eğer ev sahibinin geçimi bu kira gelirine bağlıysa o da hayatını sürdürmek için gelirini yukarıda tutmaya çalışacak. Dolayısıyla muhtemeldir bu tür yan yollara sapma, bu da beklendik bir şeydir. Tabii ne kadar sapılacak onu bilemiyorum.

Ev sahipleri kabul etmiyorlar bu oranı, "Böyle bir enflasyon varken nasıl yapacağız?" diyorlar. Kiracılar da kısmen memnun ama bir kısmı da beş yıl kalmışsa veya on yıldır kiracıysa bir sonraki dönemde yaşanabilecek huzursuzluklardan dolayı ev sahipleriyle aralarını bozmak istemiyorlar. Tahmin ediyorum bu yüzde 25 bir şekilde kiracılara, ev sahipleriyle müzakere etmelerinde ellerine verilmiş bir koz oldu. Ancak, yeni kira rayiçlerinin bu yüzde 25'le sınırlı olmayacağını, iki tarafın gönüllü bir şekilde daha yüksek bir oranda muhtemelen anlaşacaklarını düşünüyorum.

Elbette olması lazım çünkü bu kararla birlikte kiralama amaçlı konut sahipliği dezavantajlı hale gelmeye başladı. Bu durumda da yatırım tercihleri kira getirisine yönelik konut almaktan çıkıp diğer yatırım alternatiflerine doğru dönebilir. Bu hemen bir dakikada olamaz fakat uzun dönemli bir eğilimin başlangıcı olacağını söyleyebiliriz.

Teknik olarak şöyle diyebiliriz, mekan piyasasında ev sahipliği ve kiracılık söz konusu. Yani kiralama piyasasına sunulan evler satış piyasasına sunulmaya başlayacaktır en azından bir kısmı. Dolayısıyla satılık konut piyasasında arzda bir artış bekleyebiliriz. Bu, konut  fiyatlarında yaşanan artışı durdurmasa bile en azından yavaşlatma eğilimine sokabilir.  Onu yaşayıp göreceğiz.