Sosyal konut projesi kira ve konut fiyatlarını nasıl etkileyecek?

Deniz Dalgıç

ANKARA- Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Dr. Ahmet Büyükduman, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı Murat Kurum'un “Ev ve kira fiyatları yeni sosyal konut projesi duyulur duyulmaz inmeye başladı” açıklamasına kısmen katıldığını belirtti. Büyükduman, “Projenin, konut fiyatlarındaki artış hızını yavaşlatacak veya durduracak bir etkisi olacak. Bu durum belki önümüzdeki 6 ay kadar sürebilir. Kiralama piyasası üzerinde şu an için herhangi bir etkisinin olacağını bekleyemeyiz. Bu etki konutlar yapılıp insanların karşısına çıktığında olacaktır” dedi. Yeni projenin konut talebi üzerindeki etkisine de değinen Büyükduman, “Başvuru sayılarının bir milyonu aştığını da görünce demek ki konut talebini artırmış. Ama sadece bu proje için olan konut talebini artırmış. Ben yakında yönetimin 250 binlik bu projeye bir 250 bin daha ilave edeceğini düşünüyorum” diye konuştu.

Büyükduman, GAZETE DURUM'un yeni sosyal konut projesine ilişkin sorularını şöyle yanıtladı:

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı Murat Kurum, katıldığı bir televizyon programında, sosyal konut projesinin açıklanmasının ardından kira ve konut fiyatlarının aşağı inmeye başladığını söyledi. Bu konuda ne düşünüyorsunuz?

Biz konut piyasasını iki parçaya ayırıyoruz. Bir tanesi kullanım piyasası. Bu kiraların belirlendiği piyasadır. Mekan piyasası olarak da adlandırıyoruz bunu. Bir tanesi de sahiplik piyasası. Bunu da varlık piyasası olarak adlandırıyoruz. Burada da fiyatlar oluşuyor. Demek ki konut piyasası kiralar ve fiyat olarak iki fiyat parçadan oluşuyor.

Sayın Bakan'ın ifade ettiği “Fiyatlarda gerileme başladı” tezi doğru olacaktır. Bugünkü fiyatlar gelecekteki eylemlerden, konut arzlarından ve taleplerinden etkilenir. Hükümet, gelecekteki konut arzını etkiliyor. Dolayısıyla rasyonel aktörler, “Devlet konut piyasasına müdahale ediyor. Bu durum, önümüzdeki yıllardaki konut arzını artıracak. O zaman konut fiyatları ve arzı arttığı için piyasa görece gevşeyecek ve durgunlaşacak” diyecekler.

Bu müdahalenin nasıl bir etkisi olur?

İki etkisi oluyor. Bir, gelecekte konut fiyatları yükseleceği için, konuta yatırım yapmayı düşünenler bugün bu taleplerinden vazgeçiyorlar. İki, “Elimde konutumu tutuyorum. İleride daha çok değerlenecek” diyenler, “O kadar değerlenmeyecekmiş. Çünkü piyasaya çok konut girecek” deyip bugün satıcı haline geliyorlar. Bu iki faktör bir araya geldiğinde bugünkü fiyatlar üzerinde etkili olacaktır. Projenin, konut fiyatlarındaki artış hızını yavaşlatacak veya durduracak bir etkisi olacak. Bu durum belki önümüzdeki 6 ay kadar sürebilir. Kiralama piyasası üzerinde şu an için herhangi bir etkisinin olacağını bekleyemeyiz. Bu etki konutlar yapılıp insanların karşısına çıktığında olacaktır.

Sizce yeni açıklanan sosyal konut projesi konut sorununa çözüm olur mu?

Türkiye'de genel anlamda çok boyutlu bir konut sorunu var. Şu anda yeni konut projesi, barınma krizine doğru gittiğimiz için doğru bir hamle. Problemleri tamamen çözmeyecek ama şu anda acıyı azaltacak.

Yeni sosyal konut projesinin konut talebine olan etkisi nedir?

Talebi artıracak. Çünkü konut talebi aynı zamanda erişimle ilgili bir şeydir. Başvuru sayılarının bir milyonu aştığını da görünce demek ki konut talebini artırmış. Ama sadece bu proje için olan konut talebini artırmış. Ben yakında yönetimin 250 binlik bu projeye bir 250 bin daha ilave edeceğini düşünüyorum.

Türkiye İstatistik Kurumu ağustos ayı konut satış istatistiklerine göre, konut satışları yüzde 12,7 azaldı. Bu durumun nedeni nedir?

Konut fiyatları ve satışları mevsimsel dalgalanmalar gösterir. Satışlar ocaktan itibaren yavaş yavaş tırmanır. Haziranda zirve yapar. Haziran sonrası, temmuz ve ağustosta gevşer. Ardından yıl sonuna doğru yeniden hareketlenir. Aralıkta zirve yapar. Bu mevsimsel bir harekettir. Bu sene de aynı hareketlerini yapıyor. Ancak, bu yılın ilk aylarından haziran ayına kadar aylık konut satışı, bir önceki yılın konut satışının üzerinde seyrediyor. Temmuzdan itibaren hem konut satışları düştü hem de geçtiğimiz yıllardaki konut satışlarının da gerisinde kaldı. Demek ki bu yılın haziran ayı bir dönüm noktasıydı. O nedenle konut piyasasında yavaşlama başladı diyebiliriz.