Ev almak için 21 yıllık asgari ücret gerekiyor!

Deniz Dalgıç

ANKARA- Ekonomik kriz ve yüksek enflasyon sonucu konut fiyatlarının artması, dar gelirli vatandaşların ev sahibi olma hayalini giderek imkânsız hale getirirken; uzmanlar, konut fiyatlarında artışın devam edeceğini, fiyatların ineceği beklentilerinin gerçekçi olmadığını ifade ediyor. Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Celal Erdoğdu, günden güne artan fiyat ortamında konutun dar gelirli için alınabilir olmaktan çıktığını belirterek, “Türkiye'de 2011 yılında ortalama 100 metrekarelik bir konut almak için 14-15 yıllık asgari ücret gerekiyordu. 2022 yılına gelindiğinde 21 yıllık asgari ücret gerekiyor ki bir konut alınabilsin” dedi.

Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) ağustos ayı Konut Fiyat Endeksi'ne (KFE) göre, konut fiyatları ağustosta yüzde 8 yükselirken, yıllık yüzde 184,6'lık artış gösterdi. Artan fiyatlar karşısında dar ve sabit gelirlilerin ev alma ihtimalinin daha da zorlaştığını anlatan Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Erdoğdu, 100 metrekarelik bir konut alabilmek için 11 yıl önce 14-15 yıllık asgari ücret gerekirken, 2022 yılında bunun 21 yıllık asgari ücrete yükseldiğini kaydetti. Erdoğdu, “1 milyon 500 bin liralık konut almak için, 300 bin lira peşinat verip 1 milyon 200 bin lira krediyle konut alınması durumunda 10 yıl boyunca aylık ödenecek taksit 26 bin lira. Bu 3 tane asgari ücreti geçiyor" ifadelerini kullandı.

Erdoğdu, GAZETE DURUM'a Türkiye'deki konut fiyatlarını değerlendirdi. Erdoğdu'ya sorduğumuz sorular ve yanıtları şöyle:

Konut fiyatlarının artmasını nasıl değerlendiriyorsunuz?

Gidişat bize hiçbir şeyin gerilemediğini gösteriyor. Piyasalarda konut fiyatlarındaki artışın kesileceği yönünde bir beklenti vardı. Ama enflasyonla birlikte değerlendirdiğimizde oradaki artış reel olarak devam ediyor. TÜİK verileri biraz geride kaldığı için konut fiyatları sanki reelde yüzde 50'nin üzerinde artmış gibi görünüyor. Örneğin, İstanbul'da konut fiyatları reelde yüzde 72 arttı. Bunu enflasyondan arındırmayıp nominal olarak söylediğimizde, konut fiyat artışı yüzde 210. Fiyatların enflasyonun üzerinde seyri devam ediyor. Ancak yasal enflasyon verisi sadece TÜİK tarafından açıklandığından, reel enflasyona göre konut fiyat artışı yukarıda seyretmiş oluyor. Son aya bakarak söyleyelim: Yüzde 184 nominal artış, yüzde 57 reel artış. Geçen seneden bu seneye enflasyon yüzde 150 desek, reeli yüzde 130'a gerilemiş olacak. ENAG tarafından açıklanan enflasyon daha yüksek. Ona göre uyarladığımız zaman nominal artış reel artıştan düşük kalmış olacak. Şu anki gidişat konut fiyatlarının devam ettiği yönünde. Ama reeli doğru bir şekilde ölçemiyoruz. İnşaat fiyatlarındaki artışla karşılaştırıldığında ikisi neredeyse birbiriyle ilişkili olarak seyrediyor.

Bu durumda yatırımcı ne yapacak?

Her varlık fiyatının artışı gibi konut fiyatlarındaki artış da devam ediyor. Dolayısıyla konut yatırımcısının ya da elinde nakdi olan yatırımcının gideceği başka bir yer yok. Son yaşanan gelişmeler, konutun ne kadar güvenli olduğunu bir kez daha gösteriyor. Konut piyasası, belli grupların ya da kötü niyetli birkaç kişinin etkileyebileceği bir yer değil. Toplum tarafından her bir bireyin müdahale edebildiği ama toplamda her şeyi değiştiremediği bir piyasa.

Konuttaki fiyat artışının maliyetle ilgisi var mı?

Maliyetle ilgisi yok. “Konutta üretim maliyeti yükseliyor. Fiyatlar da bunun için artıyor” diye bir bağlantılı kurulmaya çalışılırsa satılan konutların ne kadarının sıfır ne kadarının ikinci el olduğuna bakmak lazım. Sıfır konut adeti oldukça düşük. Üç konuttan biri sıfır, geri kalan konutların üçte ikisi ikinci el konut. Bu bize bir gösterge. Bir şeyi yerine koymak istediğiniz zaman bunun maliyetinin yükselmesi, fiyatı etkiliyor. Örneğin, sıfır aracın fiyatı artığı zaman ikinci el aracın da fiyatı artıyor. Çünkü insanlar bir şeyin yenisini ya da ikinci elini alma seçeneklerine sahipler. Sıfır araba 200 binden 400 bine çıktığında, ikinci eldeki araba 100 binden 200 bine yükseliyor. İnsanlar sıfırı elde etmekte zorlanacağından ikinci el piyasaya yöneliyor.

Bunun konut piyasasına etkisi nedir?

İnsanlar kendi mahallerindeki diğer inşaatlara bakıyor. Kendi gayrimenkullerini benzer bölgedeki gayrimenkullerin fiyatlarına göre etiketlendiriyor. Bir mahallede yapılan sıfır konutların fiyatları, ikinci el konut fiyatlarını etkiliyor. Yeni yapılan konut, referans fiyat olmuş oluyor.

Piyasada fiyat artışlarının kesileceği beklentisinin oluştuğunu söylediniz. Bu beklentinin nedeni neydi?

Beklenti, barınma kriziyle oluştu. Konut fiyatlarının ve arkasından kiraların yükselmesi, insanların barınma sorununu daha da belirginleştirdi. Konut alamayan belli bir kesim de konut fiyatlarındaki bu artışın çok anormal olduğunu ve bu balonun patlayıp ineceğini görmek istiyor. Bu bir umut. Ben 17 yıldır piyasanın içindeyim, bu beklentinin bittiğini hiç görmedim. 17-18 yıldır balon olma hayali sürüyor.

Bu fiyat ortamında dar gelirli için konut alınabilir olmaktan çıktı mı?

Türkiye'de 2011 yılında ortalama 100 metrekarelik bir konut almak için 14-15 yıllık asgari ücret gerekiyordu. 2022 yılına gelindiğinde 21 yıllık asgari ücret gerekiyor ki bir konut alınabilsin. Bu rakam 2017-2020 yılları arasında 11 yıla kadar gerilemiş. Türkiye'nin ortalamasını da söylersek asgari ücretle 17 yılda 100 metrekarelik ev alınabiliyor.

Bir hesaplama yaptık. 1 milyon 500 bin liralık konut için 300 bin lira peşinat verip 1 milyon 200 bin lira krediyle konut alınması durumunda 10 yıl boyunca aylık ödenecek taksit 26 bin lira olarak karşımıza çıkıyor. Bu konutun kirası ise 5 bin 300 lira. Kirası 5 bin 300 lira olan bir konut için cebinizden her ay 26 bin lira çıkarmanız gerekecek. Bu zaten 3 tane asgari ücreti geçiyor. Bu durumda hane halkının aylık en az 40 bin lira para ihtiyacı var. Haneye 40 bin lira girecek ki bu insanlar 26 bin lira taksit ödesin. Geri kalan parayla da geçinmeye çalışır.